Compra directa de proindivisos y herencias
Proindivisos: compramos su parte de una vivienda
¿Quiere vender su parte y los demás no quieren vender? Estudiamos la compra de su cuota o de sus derechos hereditarios con capital propio. Le explicamos el precio y las condiciones para que decida con información.
Valoración gratuita y sin compromiso. Oferta por escrito tras revisar la documentación. Firma en 72 horas cuando la operación, los derechos de preferencia y la notaría lo permiten.
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Cómo se calcula el valor de su parte Comparar las alternativas a vender
Por Gestión de Activos Peninsulares, S.L. · Actualización de contenido: .
Somos compradores directos de cuotas y derechos hereditarios. Esta guía distingue nuestras condiciones comerciales de la información general sobre copropiedad.
Comparar las opciones para salir · Cuánto vale mi proindiviso · Cómo solicitar una oferta
¿Qué son los proindivisos?
Los proindivisos son bienes —normalmente viviendas, locales o terrenos— que pertenecen a varias personas a la vez, cada una con una cuota o porcentaje, sin que ninguna parte física sea exclusivamente suya. Se regulan en los artículos 392 a 406 del Código Civil. Nacen sobre todo de herencias, divorcios y compras en pareja. Cualquier copropietario puede vender su cuota sin permiso (art. 399) y nadie está obligado a seguir en el proindiviso (art. 400).
¿Qué son los proindivisos y por qué hay tantos en España?
Un proindiviso —también llamado copropiedad, condominio o comunidad de bienes— existe cuando la propiedad de una misma cosa pertenece pro indiviso, es decir, «sin dividir», a varias personas. El artículo 392 del Código Civil lo define así: «hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas».
Ninguno de los dueños es propietario de una habitación concreta ni de un metro cuadrado determinado: cada uno es dueño de una cuota abstracta —un 50 %, un tercio, un 12,5 %— sobre el conjunto del inmueble.
Esa cuota es la medida de todo. Según el artículo 393, los beneficios y las cargas se reparten en proporción a ella: quien tiene el 25 % paga el 25 % del IBI y de la derrama, y cobra el 25 % del alquiler. Y, salvo prueba en contrario, las cuotas se presumen iguales.
Los proindivisos aparecen, por ejemplo, cuando varios hermanos heredan una vivienda, una pareja compra a medias o unos padres donan un inmueble a sus hijos. El problema surge cuando sus propietarios quieren cosas distintas: vender, alquilar o seguir utilizando la casa.
Conviene retener desde el principio dos ideas que atraviesan toda esta guía. La primera: su cuota es suya y puede venderla, donarla o hipotecarla sin pedir permiso a nadie (art. 399 CC). La segunda: nadie está obligado a permanecer en un proindiviso (art. 400 CC). El derecho español desconfía de la copropiedad porque genera conflictos, y por eso da a cada dueño una salida.
Lo que cambia de un caso a otro es el tiempo, el coste y el dinero que se obtiene por esa salida.
¿Tiene una parte de una vivienda y quiere cobrarla ya?
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Llamar al 609 12 41 49¿Cómo nace un proindiviso? Los seis orígenes más frecuentes
El origen del proindiviso importa, y mucho: determina qué normas se aplican, quién tiene derecho de preferencia si usted vende y qué salida suele funcionar mejor. Esta tabla resume los casos que vemos con más frecuencia.
En móvil, deslice la tabla hacia los lados para ver todas las columnas.
| Origen | Qué ocurre jurídicamente | Preferencia si vende a un tercero | Salida más habitual |
|---|---|---|---|
| Herencia sin repartir | Comunidad hereditaria: los herederos son dueños de la herencia en conjunto, no de bienes concretos | Retracto de coherederos (art. 1067 CC): 1 mes | Partición y adjudicación, o venta de derechos hereditarios |
| Herencia ya repartida «a partes iguales» | Proindiviso ordinario sobre cada inmueble adjudicado en común | Retracto de comuneros (arts. 1522 y 1524 CC): 9 días | Extinción de condominio o venta de la cuota |
| Divorcio con régimen de gananciales | Comunidad postganancial hasta que se liquida la sociedad | Depende de si ya se liquidó | Liquidación de gananciales con adjudicación a uno |
| Compra en pareja o entre amigos | Proindiviso ordinario según los porcentajes de la escritura | Retracto de comuneros: 9 días | Extinción de condominio o venta total |
| Donación a varios hijos | Proindiviso ordinario (con posibles reservas de usufructo) | Retracto de comuneros | Venta de cuota o extinción |
| Compra de una cuota en subasta | El adjudicatario entra como un comunero más | Retracto de comuneros | Acción de división o acuerdo |
La diferencia entre comunidad hereditaria y proindiviso ordinario es la que más confusión genera. Mientras la herencia no se ha repartido, cada heredero no tiene «el 33 % del piso de la calle Mayor», sino una tercera parte de toda la herencia. Lo que puede vender entonces no es una cuota del piso, sino sus derechos hereditarios.
Cuando la herencia se parte y el piso se adjudica a los tres hermanos por terceras partes, entonces sí nace un proindiviso ordinario sobre ese inmueble concreto.
¿Qué derechos y obligaciones tiene cada copropietario de un proindiviso?
El Código Civil dedica quince artículos a la comunidad de bienes. Son pocos, pero resuelven casi todo. Esta es la versión práctica:
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| Cuestión | Regla | Artículo del Código Civil |
|---|---|---|
| Reparto de gastos y beneficios | En proporción a la cuota de cada uno | 393 |
| Uso de la vivienda | Todos pueden usarla según su destino, sin impedir el uso de los demás | 394 |
| Gastos de conservación (IBI, comunidad, reparaciones) | Todos deben contribuir; quien no quiera pagar puede renunciar a su parte | 395 |
| Obras o cambios en la cosa | Hace falta el consentimiento de todos (unanimidad) | 397 |
| Administración (alquilar, contratar mantenimiento) | Decide la mayoría de cuotas, no de personas | 398 |
| Vender, ceder o hipotecar su cuota | Libre, sin permiso de los demás | 399 |
| Pedir la división | En cualquier momento; el pacto de indivisión no puede superar 10 años | 400 |
| Cosa indivisible | Si no hay acuerdo para adjudicarla a uno, se vende y se reparte el precio | 401 y 404 |
| Acreedores de un comunero | Pueden intervenir en la división para defender sus derechos | 403 |
Dos matices que en la práctica valen mucho dinero. Primero, las decisiones de administración se toman por mayoría de intereses: quien tiene el 60 % decide sobre el alquiler aunque los otros dos dueños, con un 20 % cada uno, voten en contra.
Segundo, el uso exclusivo por parte de un copropietario —el hermano que se queda a vivir en la casa de los padres— no le convierte en dueño de nada más que su cuota, y los tribunales admiten en determinados supuestos que los demás reclamen una compensación por ese uso que se les impide.
Puede consultar el texto oficial de estos artículos en el Código Civil publicado en el BOE.
¿Puedo vender mi parte de un proindiviso sin permiso de los demás?
Sí. El artículo 399 del Código Civil lo dice sin ambigüedad: todo condueño tiene la plena propiedad de su parte y puede enajenarla, cederla o hipotecarla. No necesita la firma ni la autorización de los otros copropietarios. Lo que sí existe es un derecho de preferencia a favor de ellos, que funciona de forma distinta según el tipo de comunidad:
- Retracto de comuneros (art. 1522 CC). Si vende su cuota de un proindiviso ordinario a un extraño, cualquiera de los demás copropietarios puede quedarse con ella pagando el mismo precio y en las mismas condiciones. El plazo es de nueve días desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el comunero tuvo conocimiento de la venta (art. 1524 CC).
- Retracto de coherederos (art. 1067 CC). Si la herencia aún no está repartida y vende sus derechos hereditarios a un extraño, los demás herederos pueden subrogarse en el lugar del comprador en el plazo de un mes desde que se les comunica la venta.
- Si vende a otro copropietario, no hay retracto: la venta a un comunero no es venta «a un extraño».
El derecho de retracto debe revisarse antes de cerrar la operación. En el régimen del Código Civil común, el artículo 1524 vincula el cómputo a la inscripción y, en su defecto, al conocimiento de la venta. Una comunicación fehaciente ayuda a acreditar qué se notificó y cuándo, pero no elimina por sí sola el derecho de los demás comuneros. Consulte los artículos 1522 a 1525 del Código Civil y la normativa territorial aplicable.
Tanteo no es lo mismo que retracto. El Código Civil no da a los comuneros un derecho de tanteo general (preferencia antes de vender), sino de retracto (subrogarse después de la venta). Muchas webs lo confunden.
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Llamar al 609 12 41 49¿Cuáles son las salidas de un proindiviso? Las cinco vías comparadas
Todas las salidas de un proindiviso caben en cinco caminos. Ninguno es el mejor en todos los casos: depende de si hay acuerdo, de la prisa que tenga, del estado del inmueble y de cuánto dinero necesita obtener.
1. Venta conjunta del inmueble a un tercero
Todos los copropietarios se ponen de acuerdo y venden la vivienda entera en el mercado. Es la vía que obtiene el precio más alto, porque se vende un piso completo y no una cuota. El problema es que exige unanimidad: basta que un solo dueño no quiera firmar, pida un precio irreal o no conteste para que todo se bloquee.
2. Extinción de condominio: uno se queda con todo
Uno de los copropietarios se adjudica el 100 % del inmueble y compensa a los demás en dinero. Fiscalmente suele ser la vía más barata (tributa por Actos Jurídicos Documentados y solo por la parte que se adquiere), pero requiere que alguien tenga liquidez o financiación para pagar a los demás.
3. Venta de su cuota a otro copropietario
Similar a la anterior, pero solo sale usted. No hay retracto de los demás y la operación es sencilla. Su límite es el mismo: que el otro quiera y pueda pagar un precio razonable.
4. Venta de su cuota a un tercero o a una empresa especializada
Usted vende su porcentaje, sin necesidad de acuerdo, a un inversor o a una empresa que compra proindivisos. Es la vía más rápida y la única que no depende de nadie más. A cambio, el precio es inferior al valor proporcional de mercado, porque el comprador asume el conflicto, el tiempo y el coste de resolverlo.
5. Acción de división de la cosa común
Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede acudir al juzgado (art. 400 CC). Si el inmueble es indivisible —una vivienda lo es casi siempre—, el juez ordena su venta en subasta pública y se reparte el dinero (art. 404 CC). Garantiza una salida, pero es lenta, cara y en subasta el precio final suele quedar por debajo del de mercado.
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| Vía | ¿Necesita acuerdo? | Plazo orientativo | Precio que obtiene | Coste y riesgo |
|---|---|---|---|---|
| Venta conjunta | Sí, de todos | 3 a 9 meses | El más alto (100 % del mercado) | Bajo si hay acuerdo; bloqueo si falta una firma |
| Extinción de condominio | Sí, de todos | 1 a 3 meses | Negociado entre comuneros | AJD sobre la parte adquirida; requiere liquidez |
| Venta a otro comunero | Solo del comprador | 2 a 8 semanas | Negociado | Bajo; depende de su interés |
| Venta de la cuota a una empresa | No | 72 horas a 2 semanas | Inferior al valor proporcional | El comprador asume el conflicto |
| Acción de división judicial | No | 1 a 3 años o más | Precio de subasta, a menudo bajo | Abogado, procurador, tasación y costas |
¿Cuánto vale su parte de un proindiviso?
El valor proporcional se calcula multiplicando el valor de mercado de la vivienda por su cuota. Si el piso vale 300.000 € y usted tiene un tercio, la referencia proporcional es 100.000 €. Esa cifra no determina el precio de venta de la cuota por separado.
Para valorar una compra revisamos el inmueble, la ocupación, los demás titulares, las cargas y la documentación. No existe un descuento fijo aplicable a todos los proindivisos. Pida el precio, los gastos y las condiciones por escrito antes de comparar ofertas.
Consulte la guía cuánto vale mi proindiviso: encontrará ejemplos de cálculo, los factores que revisamos y una lista de preguntas para comparar propuestas.
¿Qué impuestos se pagan al salir de un proindiviso?
La fiscalidad cambia según la vía elegida y la comunidad autónoma. Esta tabla recoge los impuestos principales; los tipos son los generales y pueden variar con bonificaciones autonómicas o municipales.
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| Operación | Impuesto | Quién paga | Tipo orientativo |
|---|---|---|---|
| Extinción de condominio (uno se queda con todo) | Actos Jurídicos Documentados (AJD) | El que se adjudica el inmueble | Entre el 0,5 % y el 2 % según comunidad; 0,75 % en Madrid. Solo sobre la parte que adquiere |
| Venta de la cuota a un tercero | Transmisiones Patrimoniales (ITP) | El comprador | Entre el 6 % y el 11 % según comunidad (6 % en Madrid) |
| Venta de la cuota a un tercero | IRPF, ganancia patrimonial | El vendedor | Base del ahorro: 19 % a 30 % por tramos |
| Venta de la cuota a un tercero | Plusvalía municipal (IIVTNU) | El vendedor | Según ayuntamiento; no se paga si no hay incremento de valor |
| Herencia | Sucesiones y Donaciones (ISD) | Cada heredero | Muy variable: bonificaciones del 99 % en varias comunidades para hijos y cónyuge |
| Vendedor no residente | IRNR, ganancia patrimonial | El vendedor (retención del 3 % por el comprador) | 19 % |
La extinción de condominio puede generar IRPF. Si quien sale recibe una compensación calculada con un valor del inmueble superior al de adquisición, puede existir una ganancia patrimonial. La Agencia Tributaria explica este criterio y la jurisprudencia aplicable. El AJD, los posibles excesos de adjudicación y la plusvalía municipal deben analizarse según la operación; no presuponga que solo habrá un impuesto.
Esta información es general y no constituye asesoramiento fiscal ni financiero. No somos asesores fiscales: antes de firmar, consulte su caso concreto con un profesional.
¿Qué pasa si un copropietario no quiere vender el proindiviso?
Es la situación más común y la más desesperante. La ley es clara: nadie puede impedirle salir. Estas son las herramientas, de la más amistosa a la más contundente:
- Propuesta por escrito y requerimiento fehaciente. Un burofax o un requerimiento notarial con una propuesta concreta de venta o de extinción, con plazo para contestar. Deja constancia y a menudo desbloquea.
- Mediación. Un tercero neutral ayuda a fijar precio y condiciones. Funciona cuando el problema es de desconfianza, no de dinero.
- Compensación por uso exclusivo. Si un copropietario usa la vivienda en exclusiva e impide su uso a los demás, en determinados supuestos puede reclamarse una renta o compensación.
- Venta de su cuota. Sin pedir permiso a nadie (art. 399 CC). Es la salida inmediata.
- Acción de división de la cosa común. Demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar del inmueble, por los trámites del juicio verbal (art. 250.1.16.º LEC). Si la cosa es indivisible, el juez acuerda la venta en pública subasta.
Antes de demandar: desde el 3 de abril de 2025, la normativa exige con carácter general intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de presentar una demanda civil, salvo las excepciones legales. Su abogado debe comprobar y documentar el requisito en su caso. Véase la información del Ministerio de Justicia sobre MASC.
La acción de división es un derecho imprescriptible: puede ejercitarse en cualquier momento, salvo que exista un pacto válido de indivisión (máximo diez años, art. 400 CC) o que la división haga la cosa inservible para su uso (art. 401 CC), en cuyo caso se vende.
Lo que no puede prometerle nadie es cuánto tardará: depende del juzgado, de si hay oposición y de los recursos. Una horquilla realista va de uno a tres años, y la subasta, aunque está abierta al público, rara vez alcanza el valor de mercado.
¿Su hermano o su ex no quiere vender?
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Llamar al 609 12 41 49¿En qué se diferencian un proindiviso y una herencia bloqueada?
Una herencia bloqueada es una herencia que no se puede repartir porque los herederos no se ponen de acuerdo, alguno no acepta, falta documentación o hay deudas y cargas que nadie quiere asumir. Mientras siga sin repartir, los bienes están en comunidad hereditaria, que es una forma de proindiviso sobre el conjunto del patrimonio. Las herramientas para desbloquearla son específicas:
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| Problema | Herramienta | Base legal | Plazo clave |
|---|---|---|---|
| Un heredero no dice si acepta o repudia | Interpelación notarial | Art. 1005 CC | 30 días naturales; si calla, se entiende que acepta pura y simplemente |
| No hay acuerdo para repartir | Contador-partidor dativo | Art. 1057.2 CC | Lo piden herederos que representen al menos el 50 % del haber hereditario |
| Bloqueo total | División judicial de la herencia | Arts. 782 y ss. de la Ley de Enjuiciamiento Civil | Meses o años según el juzgado |
| Quiere salir ya, sin esperar | Venta de derechos hereditarios | Art. 1067 CC | Retracto de coherederos: 1 mes |
| Plazo fiscal | Autoliquidación del Impuesto de Sucesiones | Normativa del ISD | 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables |
Lo decisivo es esto: no necesita que la herencia esté repartida para cobrar su parte. Puede vender sus derechos hereditarios a quien sí esté dispuesto a asumir la partición. Nosotros compramos herencias bloqueadas en ese estado.
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Llamar al 609 12 41 49¿Qué ocurre en los proindivisos con usufructo, hipoteca, inquilino u okupas?
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| Situación | Qué implica | ¿Se puede vender la cuota? |
|---|---|---|
| Usufructo del cónyuge viudo | Los hijos tienen la nuda propiedad; el viudo usa o cobra el alquiler hasta su fallecimiento | Sí, se vende la nuda propiedad de la cuota |
| Hipoteca pendiente | Hay que comprobar qué inmueble o cuota garantiza la deuda y quién figura como deudor | Puede venderse, pero transmitir la cuota no libera automáticamente al vendedor de la deuda frente al banco |
| Embargo sobre la cuota de un comunero | El acreedor puede subastar esa cuota | Sí; conviene actuar antes de la subasta |
| Inquilino con contrato en vigor | El contrato sigue vigente para el comprador | Sí; la renta se reparte por cuotas |
| Ocupación sin título | Hay que recuperar la posesión por la vía judicial | Sí, con precio ajustado al riesgo |
| Uno de los dueños es menor o tiene medidas judiciales de apoyo | Puede requerir autorización judicial para ciertos actos | Depende; se estudia caso a caso |
| Dueño en paradero desconocido | No firma, pero su cuota existe | Sí, las demás cuotas se pueden vender |
¿Cómo funcionan los proindivisos en otros países?
La copropiedad existe en todos los sistemas jurídicos, y casi todos comparten la misma idea de fondo que el Código Civil español: nadie debe quedar atrapado para siempre. Estas son las figuras equivalentes a los proindivisos en los países con los que más operaciones cruzadas se producen:
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| País | Nombre de la figura | ¿Se puede exigir la división? | Preferencia de los demás dueños |
|---|---|---|---|
| España | Comunidad de bienes, proindiviso, condominio | Sí, en cualquier momento (art. 400 CC); pacto de indivisión de hasta 10 años | Retracto de comuneros, 9 días (arts. 1522 y 1524 CC) |
| Francia | Indivision | Sí: «nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión» (art. 815 Code civil) | Derecho de preferencia de los coindivisarios, 1 mes (art. 815-14) |
| Italia | Comunione | Sí (art. 1111 Codice civile); pacto de hasta 10 años | Retracto sucesorio entre coherederos (art. 732) |
| Portugal | Compropriedade | Sí (art. 1412 Código Civil); pacto de hasta 5 años | Direito de preferência (art. 1409) |
| Alemania | Bruchteilsgemeinschaft / Erbengemeinschaft | Sí (§ 749 BGB); subasta de partición (Teilungsversteigerung) | Entre coherederos, 2 meses (§ 2034 BGB) |
| Reino Unido (Inglaterra y Gales) | Tenancy in common / joint tenancy | Sí, por orden judicial de venta (TOLATA 1996, s. 14) | No existe con carácter general |
| Estados Unidos | Tenancy in common | Sí, mediante partition action | Algunos estados aplican la Uniform Partition of Heirs Property Act |
| México | Copropiedad | Sí | Derecho del tanto, 8 días (art. 973 Código Civil Federal) |
| Argentina | Condominio | Sí; pacto de indivisión de hasta 10 años | Según pacto y normativa sucesoria |
Si usted vive fuera de España y tiene un proindiviso aquí
Es cada vez más frecuente: hijos que emigraron y heredan una parte de la casa familiar, o extranjeros que compraron en pareja una vivienda en la costa. Lo que necesita saber:
- Necesitará identificación fiscal válida —DNI/NIF o NIE, según su caso— para firmar en España y puede hacerlo mediante poder notarial otorgado en el consulado o ante notario extranjero con apostilla.
- Como no residente, la ganancia por la venta tributa en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes al 19 %, y el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta.
- En el Impuesto de Sucesiones, los herederos no residentes pueden aplicar la normativa autonómica en los términos de la disposición adicional segunda de la Ley del ISD, reformada tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de septiembre de 2014.
- Revise el convenio de doble imposición entre España y su país de residencia para evitar pagar dos veces.
¿Cómo compramos su proindiviso?
Somos Gestión de Activos Peninsulares, S.L., una sociedad que compra proindivisos, cuotas de vivienda, herencias bloqueadas y nudas propiedades con capital propio. Estudiamos la operación directamente, sin buscar un inversor para cada compra. Una primera orientación debe confirmarse con la documentación; la oferta firme recoge el precio, los gastos y las condiciones de firma.
- Llamada (10 minutos). Nos cuenta qué tiene: dirección aproximada, porcentaje, cuántos copropietarios hay y si la vivienda está ocupada. Le damos una horquilla de valoración en el acto.
- Revisión documental (24 horas). Pedimos la nota simple del Registro y, si la hay, la escritura o la declaración de herederos. Comprobamos cargas y situación registral.
- Oferta firme por escrito. Precio cerrado, sin letra pequeña, con los gastos que asumimos nosotros.
- Firma ante notario en la fecha acordada. Cobra en el momento de la firma por transferencia o cheque bancario. Nosotros notificamos a los demás copropietarios y gestionamos el retracto.
Documentos que le pediremos
- DNI o NIE en vigor.
- Nota simple del Registro de la Propiedad (si no la tiene, la pedimos nosotros).
- Escritura de propiedad o de aceptación de herencia, si existe.
- Si la herencia no está repartida: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades y testamento o declaración de herederos.
- Último recibo del IBI.
Cuándo no le conviene vendernos
Preferimos decírselo claro. Si todos los copropietarios están de acuerdo en vender la vivienda completa y no tienen prisa, obtendrán más dinero vendiéndola juntos en el mercado. Si otro copropietario puede y quiere pagarle un precio justo, esa extinción de condominio también será mejor para usted. Nuestra compra tiene sentido cuando no hay acuerdo, hay urgencia o el conflicto le está costando dinero y salud. Tampoco compramos fincas rústicas ni inmuebles en poblaciones pequeñas.
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Llamar al 609 12 41 49¿Qué errores cuestan dinero en un proindiviso?
- Dejar pasar el tiempo. Cada año sin resolver es un año más de IBI, comunidad, seguros y deterioro del inmueble, y a menudo de relaciones familiares.
- No liquidar el Impuesto de Sucesiones en plazo. Los recargos y la pérdida de bonificaciones pueden salir caros.
- Vender sin notificar fehacientemente. No documentar la comunicación y el conocimiento de la venta puede generar controversias sobre el plazo del retracto.
- Confundir tanteo y retracto, o creer que necesita permiso de los demás para vender su parte.
- Aceptar la primera oferta sin compararla con el coste real del pleito: honorarios, tiempo y precio de subasta.
- Hacer obras sin unanimidad (art. 397 CC): no podrá exigir que se las paguen y puede tener que deshacerlas.
- Firmar un pacto de indivisión sin plazo claro. La ley lo limita a diez años, pero mientras dure le impedirá pedir la división.
Glosario de proindivisos: los términos que debe conocer
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| Término | Significado |
|---|---|
| Proindiviso | Copropiedad de un bien por varias personas, cada una con una cuota abstracta |
| Cuota | Porcentaje de propiedad de cada copropietario |
| Condominio | Sinónimo de copropiedad o comunidad de bienes |
| Comunero o condueño | Cada uno de los copropietarios |
| Extinción de condominio | Acto por el que el proindiviso termina y el bien pasa a un solo dueño, que compensa a los demás |
| Acción de división | Demanda judicial para poner fin al proindiviso |
| Retracto de comuneros | Derecho de los demás dueños a quedarse con la cuota vendida a un extraño, en 9 días |
| Retracto de coherederos | Derecho de los demás herederos a subrogarse en la compra de derechos hereditarios, en 1 mes |
| Comunidad hereditaria | Situación de la herencia antes de repartirse |
| Nuda propiedad | Propiedad sin el derecho de uso, que corresponde al usufructuario |
| Pacto de indivisión | Acuerdo de no pedir la división durante un tiempo, máximo 10 años |
| Interpelación notarial | Requerimiento a un heredero para que acepte o repudie la herencia en 30 días |
¿Dónde compramos proindivisos en España?
Compramos cuotas de proindivisos en capitales de provincia y grandes ciudades de toda España. Cada comunidad autónoma tiene sus propios impuestos y, en Cataluña, incluso su propio derecho civil, así que hemos preparado guías locales:
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| Ciudad | Lo que cambia | Guía |
|---|---|---|
| Madrid | Sucesiones bonificado al 99 % entre padres e hijos y AJD del 0,75 % | Proindivisos Madrid |
| Barcelona | Derecho civil catalán: tanteo de 1 mes y retracto de 3 meses (art. 552-4 CCCat) | Proindivisos Barcelona |
| Valencia | ISD bonificado al 99 %, AJD del 1,4 % e ITP del 9 % en 2026 | Proindivisos Valencia |
| Sevilla | ITP del 7 % y AJD del 1,2 % en Andalucía | Proindivisos Sevilla |
| Málaga | Muchos copropietarios extranjeros y no residentes | Proindivisos Málaga |
Preguntas frecuentes sobre proindivisos
¿Qué es un proindiviso en palabras sencillas?
Es una vivienda u otro bien que pertenece a varias personas a la vez, cada una con un porcentaje, sin que ninguna sea dueña de una parte física concreta. Se regula en los artículos 392 a 406 del Código Civil.
¿Puedo vender mi parte de un proindiviso sin que firmen los demás?
En el régimen del Código Civil común, puede vender su cuota sin la firma de los demás. La venta a un extraño puede dar lugar al retracto de comuneros, con el plazo y cómputo del artículo 1524. Para derechos hereditarios se aplica el artículo 1067. Hay particularidades territoriales, como las de Cataluña.
¿Me pueden obligar a vender mi parte de un proindiviso?
Nadie puede obligarle a vender su cuota a otro copropietario, pero cualquier copropietario puede pedir la división judicial. Si la vivienda es indivisible y no hay acuerdo, el juez ordena venderla en subasta y repartir el dinero (arts. 400 y 404 CC).
¿Cuánto pagan por una parte de un proindiviso?
No existe un porcentaje fijo. El precio depende del inmueble, la ocupación, la cuota, los demás propietarios y las cargas. Pida una valoración individual y una oferta por escrito con sus gastos y condiciones.
¿Cuánto tarda una acción de división de la cosa común?
No existe un plazo garantizado. Depende del juzgado, las incidencias, los recursos y, si es necesaria, la ejecución y venta del inmueble. Solicite a su abogado una estimación adaptada al procedimiento concreto.
¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio?
En los supuestos que cumplen los requisitos puede corresponder AJD por la parte adquirida. Además, quien recibe una compensación puede tener una ganancia sujeta a IRPF si aumenta el valor. La tributación depende de la operación y de la normativa aplicable.
¿Qué pasa si un copropietario vive en la casa y no paga nada?
Sigue obligado a pagar su parte de los gastos (art. 395 CC) y, en determinados supuestos, los demás pueden reclamarle una compensación por el uso exclusivo. Usted también puede vender su cuota o pedir la división.
¿Se puede vender una parte de una herencia sin repartir?
Sí, vendiendo los derechos hereditarios. Los demás herederos tienen un mes para ejercer el retracto de coherederos (art. 1067 CC).
¿Cuánto tiempo puede durar un proindiviso?
Indefinidamente si todos están de acuerdo, pero cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento. Un pacto de indivisión no puede superar los diez años, aunque es prorrogable (art. 400 CC).
¿Compran proindivisos fuera de Madrid?
Sí, en toda España, en capitales de provincia y grandes ciudades. No compramos fincas rústicas ni inmuebles en poblaciones pequeñas.
Si su inmueble está en la capital o en la región, consulte nuestra guía específica de proindivisos en Madrid, con la fiscalidad autonómica, los plazos locales y las zonas en las que compramos.
Fuentes y alcance de esta guía
Consulte el texto oficial y la normativa aplicable al lugar del inmueble. Las reglas territoriales, los contratos, las cargas y las circunstancias familiares pueden cambiar la solución.
- Código Civil: comunidad de bienes, división y retracto.
- Ley de Enjuiciamiento Civil: artículo 250.1.16.º, división de cosa común.
- Agencia Tributaria: ganancias patrimoniales y extinción de condominio.
- Banco de España: cambio de titularidad de un préstamo hipotecario.
Los ejemplos numéricos ilustran cálculos; no son estadísticas del mercado ni ofertas vinculantes. Para una oferta firme revisamos la documentación. La firma en 72 horas está sujeta a la viabilidad de la operación, la documentación necesaria y la disponibilidad de notaría.
Para consultar una operación o comunicar una corrección, utilice nuestra página de contacto.
Compramos proindivisos y herencias bloqueadas
Cuéntenos qué parte tiene, dónde está el inmueble y qué necesita resolver. Estudiamos su caso y le presentamos una oferta por escrito si la operación es viable. Valoración gratuita y sin compromiso.
Llamar al 609 12 41 49Gestión de Activos Peninsulares, S.L. · CIF B84314681 · C. de San Germán, 57, 28020 Madrid · Tel. 609 12 41 49
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